網(wǎng)傳2月18日住建部“土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)”發(fā)文，要求22個重點(diǎn)城市：按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，實(shí)現(xiàn)“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。近期將召開視頻會議，在視頻會議前22個重點(diǎn)城市暫停發(fā)布住宅用地公告。網(wǎng)傳22個重點(diǎn)城市包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

　　1、更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營以及融資能力。更加集中的出讓政策，一定意味著房企在同一時間可能面臨著一些城市土地的集中供應(yīng)，具更好現(xiàn)金流匹配能力和融資能力的房企才能有機(jī)會，這里面一定是更加利好頭部同時具加杠桿能力的房企。

　　2、也可能打破房企往常的推盤節(jié)奏。在融資受限的當(dāng)下，房企更加依賴自己的銷售回款，可能意味著不同城市的推盤周期也會不同，傳統(tǒng)的“金三銀四”“金九銀十”也會在不同城市發(fā)生變化。

　　從買家來源來看，在報道的22個重點(diǎn)城市中，來自省外的客戶占了一半以上。這七個城市分別是深圳、天津、東莞、北京、杭州、、珠海。而中西部省會城市購房者主要以省內(nèi)群體為主。

　　這七個城市中，有三個位于珠江三角洲。其中排名的深圳，省內(nèi)買房的客戶只有22.5%，省外買房的客戶近80%。在東莞買家中，省外客戶比例也達(dá)到71.4%，排名更二。珠海排名更四。此外，廣州和佛山雖然占省外買家不到一半，但也占40%以上。總體來說，珠三角對省外人口極具吸引力。

　　都市圈核心城市占據(jù)優(yōu)勢，比如深圳，近8成的成交房源被外地客戶買走了。核心城市對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴(kuò)張。杭州省外購房客戶已經(jīng)撐起了半邊天，占比達(dá)到53%，主要吸引安徽、江西、河南、等周邊省份的客戶前來置業(yè)。

　　省會光環(huán)效應(yīng)顯著，鄭州省內(nèi)購房客戶占比達(dá)到93.4%。成都的省內(nèi)購房客群占比達(dá)到8成以上，對省內(nèi)人口表現(xiàn)出強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)。

　　我們得從自然資源部幾年前的“住宅用地分類調(diào)控”政策方針說起，從2018年起自然資源部就要求各地商品住房供應(yīng)按照當(dāng)?shù)氐膸齑嬷芷趧澐?，分為顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和Ｎ孱愓{(diào)控目標(biāo)，核心目的是保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定、引導(dǎo)市場預(yù)期。如果說此前的供給策略是按年度情況來保障土地供需“平衡”，而這次政策則是進(jìn)一步細(xì)化，主要強(qiáng)調(diào)了“集中”和“科學(xué)”一詞。

　　“集中”其實(shí)對應(yīng)的就是過去主流城市供應(yīng)的分散和碎片化，可能全年的任務(wù)完成了，但是時間和地理位置上的碎片化也會帶來結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)量和地價的問題，這可能是這次政策想要解決的方向。從目前信息來看，土地出讓之后還會有監(jiān)測監(jiān)管和考核評價環(huán)節(jié)，過去地方政府相對隨意的推地也將很難被容9從目前的了解的信息來看，有哪些需要注意的？

　　“集中出讓”可能并不意味著所有城市在同一時間供給。從我們目前所看到的信息來看，天津集中于3、6、9月發(fā)布公告，而濟(jì)南則是5月上旬、8月下句、10月下旬，這說明城市有自主選擇的時間，不同城市之間完全具錯配的空間。

　　天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）實(shí)行”兩集中”同步公開出讓，一是集中發(fā)布出讓公告，全年不超過3次，且時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。

　　二是集中組織出讓活動。以掛牌°方式出讓，同批次土地的掛牌起止時間應(yīng)相同；而拍賣方式交易的，也應(yīng)連續(xù)集中完成拍賣。

　　一位天津自然資源系統(tǒng)人士解釋，上述“兩集中”供應(yīng)土地是自然資源部向22個城市同時下發(fā)的要求，對2021年度住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控、集中出讓，主要是通過安排住宅用地供應(yīng)時序，以穩(wěn)定市場預(yù)期、穩(wěn)地價。
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